Juicios de Arriendo

Concepto:

El artículo 1915 del Código Civil Chileno establece un concepto general de arrendamiento al señalar que “(…) es un contrato en que las partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”.

El arrendamiento de predios urbanos, esto es, los ubicados dentro del radio urbano respectivo, como asimismo, las viviendas situadas fuera del radio urbano y cuya superficie no exceda de una hectárea, se rigen por las disposiciones de la Ley 18.101 y por el Código Civil.

Preguntas Frecuentes en Materia de Juicio de Arriendo en Chile:

1.- ¿A qué bienes raíces urbanos no se les aplica las disposiciones de la Ley 18.101?  

Las disposiciones de la Ley 18.101 no será aplicable a los siguientes bienes raíces urbanos:

a)      Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o estén destinados a este tipo de explotación.

El arrendamiento de dichos predios se rige por el Decreto Ley Nº 993 del año 1975.

b)      Inmuebles fiscales. El arrendamiento de dichos bienes se rigen por el Decreto Ley Nº 1.939 sobre Adquisición, Administración y Disposición de Bienes del Estado.

c)       Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por períodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo. El arrendamiento de estas viviendas se rigen por la Ley del Consumidor Nº 19.496, sin perjuicio que se rigen por el procedimiento establecido en el Título III de la Ley 18.101

d)      Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje.

e)      Estacionamientos de automóviles y vehículos, sin perjuicio que se rigen por el procedimiento establecido en el Título III de la Ley 18.101.

f)       Las viviendas regidas por la Ley 19.281 “Establece normas sobre el arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa”.

2.- ¿En qué consiste el desahucio?

El desahucio es el aviso dado por el arrendador de terminación anticipada del contrato de arrendamiento.

3.-¿Cuál es el plazo legal de desahucio?

En los contratos de arrendamiento que se haya pactado mes a mes y en los de duración indefinida, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente, esto es, mediante la interposición de una demanda, o bien, por la notificación personal efectuada por un notario.

En los casos ya mencionados, el plazo de desahucio será de dos meses contado desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble. Ahora bien, dicho plazo más el aumento no podrá exceder de seis meses.

Es importante señalar que si el arrendatario no restituye la propiedad arrendada una vez efectuada la notificación personal por el notario el arrendador deberá interponer la correspondiente demanda de terminación de contrato de arrendamiento.

En los contratos de plazo fijo que no exceda de un año el arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble y el arrendatario tendrá derecho a un plazo de dos meses para restituir la propiedad arrendada,  ello contado desde la notificación de la demanda.

4.- ¿Qué ocurre si el arrendatario abandona el inmueble arrendado sin restituirlo?

En este caso el arrendador deberá solicitar al Juez de Letras competente, que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe.

Recordemos que se entiende por restitución del inmueble arrendado la entrega de sus correspondientes llaves.

5.- ¿Puede el subarrendatario ceder o subarrendar el inmueble?

El artículo 1946 del Código Civil establece que por regla general el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo o subarrendar, salvo que se haya autorizado en el contrato de arrendamiento.

En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad de subarrendar, salvo estipulación en contrario, en cuyo casoéste podrá poner término anticipado al contrato sin pagar la renta por el período que falte.

Si el contrato de arrendamniento prohibe subarrendar el inmueble arrendado y el arrendatario incumple dicha obligación, el arrendador tiene derecho a solicitar la correspondiente indemnización de perjuicios.