Contrato de Promesa

El contrato de promesa es de mucha aplicación práctica en aquellos casos en que las partes se encuentran en la imposibilidad de celebrar de inmediato el contrato prometido.

El contrato de promesa es un contrato preparatorio general, esto es, es posible prometerse múltiples tipos de contrato. Sin embargo, existen casos en que la ley expresamente prohíbe la celebración de este contrato, como por ejemplo, en la Ley General de Urbanismo y Construcciones (D.F.L. N° 458), en el cual se prohíbe la celebración de contratos de promesa respecto de terrenos en que no se hayan ejecutado totalmente los trabajos de urbanización.

CONCEPTO

Es aquel por el cual las partes se obligan a celebrar otro contrato determinado en cierto plazo o en el evento de cierta condición” (R. de D. y J. Tomo 58, secc. 1°, pág. 179 y Tomo 60 secc. 2°, pág. 85)

REQUISITOS

Los requisitos del contrato de promesa se pueden dividir de la forma siguiente:

  • Requisitos generales de todo contrato; consentimiento, capacidad de las partes, objeto y causa lícita.
  • Requisitos especiales del contrato de promesa; ellos se encuentran establecidos en el artículo 1554 del Código Civil.

El artículo 1554 del Código Civil, los requisitos especiales del contrato de promesa, los cuales son los siguientes:

1)      Que la promesa conste por escrito; ya que el contrato de promesa es solemne y la solemnidad consiste precisamente en que debe constar por escrito, sea en instrumento público o privado, como por ejemplo: escritura pública, carta, etc.

2)      Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; en este caso el contrato prometido debe ser capaz de producir efectos jurídicos.

3)      Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de celebración del contrato prometido; la fijación de la época de celebración del contrato prometido debe hacerse por medio de una condición o un plazo, sin embargo, no existe problema en que se pueda estipular un plazo y una condición, para que en defecto de la condición pueda celebrarse el contrato de todas maneras.

4)      Especificación del contrato prometido; la doctrina y la jurisprudencia se encuentran divididas respecto de lo que se entiende por especificación del contrato prometido, es más, en relación al contrato de compraventa de inmueble la mayoría de la jurisprudencia estima que basta con señalar la dirección de la propiedad y su correspondiente rol de avalúo, no siendo necesario señalar sus deslindes.

La omisión de alguno de los requisitos ya señalados, produce, según el artículo 1682 del Código Civil la nulidad del contrato de promesa.

CLAÚSULA PENAL

La cláusula penal, según el artículo 1535 del Código Civil “es aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena, que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o de retardar la obligación principal”.

La cláusula penal es muy común en los contratos de promesa, ya que consiste en términos generales en una avaluación convencional y anticipada de los perjuicios provenientes de un incumplimiento contractual.

Para que sea procedente el cobro de la pena, se requiere que concurran los requisitos para la indemnización ordinaria, con excepción de los perjuicios. Es así, como René Abeliuk (Las obligaciones, Editorial Jurídica de Chile, 5° edic., Santiago, 2008, t. II, N° 913, p. 897.) lo siguiente “no hay necesidad alguna de distinguir entre daño emergente y lucro cesante, daños directos o indirectos, previstos o imprevistos, morales o materiales, ni se exige en los perjuicios relación de causalidad ni requisito alguno”.

Es importante señalar que el acreedor tiene derecho a descartar el cumplimiento del contrato prometido y la pena, y optar por la indemnización ordinaria de los daños causados por el incumplimiento, salvo pacto expreso en contrario.

 

Previous post:

Next post: